Overdrachtsbelasting naar 7%? Dit scheelt vastgoedbeleggers mogelijk duizenden euro’s

ACTUELE ANALYSE · 14 oktober 2026

Een verhuurwoning van €500.000 kopen en €5.000 minder overdrachtsbelasting betalen. Dat is de eenvoudige rekensom achter een nieuw kabinetsvoorstel. Het kabinet wil het tarief voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen vanaf 1 januari 2027 verlagen van 8% naar 7%.

Dat klinkt als direct goed nieuws voor vastgoedbeleggers, particuliere verhuurders en kopers van een vakantiewoning. Toch is er een belangrijk voorbehoud: op 14 oktober 2026 is de verlaging nog geen geldend recht. De Tweede en Eerste Kamer moeten het Belastingplan 2027 nog goedkeuren. Bovendien maakt één procentpunt minder belasting een slechte vastgoeddeal niet ineens goed.

In deze analyse lees je wat er precies wordt voorgesteld, hoeveel het per aankoop kan schelen, op welke objecten het tarief wel en niet ziet en waarom de datum van levering belangrijker kan zijn dan de datum waarop je het koopcontract tekent.

De stand van zaken in één minuut

De Tweede Kamer vermeldt bij het Belastingplan 2027 dat de voorbereiding is afgerond, maar debat en stemming nog niet. De Rijksoverheid verwacht stemmingen in november en december. Behandel 7% daarom als een serieus voorstel, maar nog niet als zekerheid.

Wat wil het kabinet precies veranderen?

Sinds 1 januari 2026 geldt een tarief van 8% voor woningen waarin de koper niet zelf voor langere tijd gaat wonen. In 2025 was dat nog 10,4%. Het Belastingplan 2027 bevat een volgende verlaging: van 8% naar 7% per 1 januari 2027.

Het kabinet noemt twee doelen. De aankoop van een woning voor verhuur wordt goedkoper en het moet eenvoudiger worden om een verhuurde woning aan een andere verhuurder te verkopen. Daarmee wil het kabinet het investeringsklimaat op de huurmarkt verbeteren en het aanbod van huurwoningen ondersteunen.

Voor een eigen woning waarin de koper zelf duurzaam gaat wonen, blijft in beginsel het tarief van 2% gelden. Wie aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet, kan onder de daarvoor geldende woningwaardegrens 0% betalen. Voor niet-woningen, zoals een kantoor, winkel, los gekochte garage of onbebouwde grond, blijft het algemene tarief volgens de huidige informatie 10,4%.

Hoeveel scheelt 7% overdrachtsbelasting?

Als de fiscale waarde gelijk is aan de koopsom, is het voordeel precies 1% van die waarde. De onderstaande bedragen zijn rekenvoorbeelden. De Belastingdienst heft over de waarde in het economisch verkeer; die is ten minste gelijk aan de tegenprestatie, zoals de koopsom plus eventuele lasten.

Het effect is vooral zichtbaar in het benodigde eigen geld. Overdrachtsbelasting en andere aankoopkosten kunnen vaak niet volledig worden meegefinancierd. Een verlaging kan dus de liquiditeitsdruk bij aankoop verminderen. Maar kijk altijd naar de volledige investering: notaris, taxatie, advies, financiering, verbouwing, verduurzaming, leegstand en werkkapitaal verdwijnen niet.

Een lagere belasting maakt een matige deal niet sterk

Neem een uitdrukkelijk fictief voorbeeld. Een woning kost €350.000 en levert na exploitatiekosten €17.500 per jaar op. We nemen daarnaast €7.000 aan overige aankoopkosten mee.

• Bij 8% overdrachtsbelasting bedraagt de totale investering €385.000. Het directe netto exploitatierendement is dan ongeveer 4,55%.
• Bij 7% bedraagt de totale investering €381.500. Hetzelfde exploitatieresultaat geeft dan ongeveer 4,59%.

De koper houdt in dit voorbeeld €3.500 extra liquiditeit over. Dat is waardevol, maar de rendementsverbetering bedraagt slechts ongeveer 0,04 procentpunt. Huurpotentie, financieringsrente, onderhoud, leegstand, regelgeving en de aankoopprijs blijven veel zwaarder wegen.

Waarom deze verlaging nu op tafel ligt

Recente cijfers laten zien dat de private huurmarkt in beweging is. Het CBS telde op 1 januari 2026 492.140 huurwoningen in eigendom van natuurlijke personen. Een jaar eerder waren dat er 529.095. Dat is een daling van 36.955 woningen, bijna 7%. De totale huurwoningvoorraad daalde in diezelfde vergelijking veel minder sterk, van 3.514.760 naar 3.506.935 woningen.

Het Kadaster meldde daarnaast dat investeerders op 1 juli 2026 samen 745.400 woningen bezaten, 8,9% van de woningvoorraad. Een jaar eerder was dat 9,2%. Investeerders verkochten in het tweede kwartaal opnieuw meer woningen dan zij kochten.

Deze cijfers bewijzen niet dat overdrachtsbelasting de enige of zelfs de belangrijkste oorzaak is. Huurregulering, box 3, financieringskosten, onderhoud en individuele verkoopmotieven spelen eveneens mee. Ze laten wel zien waarom het kabinet transactiekosten wil verlagen. In een officieel antwoord aan de Tweede Kamer noemt het kabinet het huidige 8%-tarief nog altijd relatief hoog in Europees perspectief.

De voordelen van het voorstel

• Minder eigen geld bij aankoop. Eén procentpunt kan bij een woning van €500.000 een liquiditeitsverschil van €5.000 opleveren.
• Iets lagere transactiedrempel. Kopen, herstructureren of een verhuurde woning doorverkopen wordt marginaal goedkoper.
• Meer ruimte voor onderhoud of verduurzaming. De besparing kan in de businesscase als buffer worden gehouden, mits de koper die discipline ook toepast.
• Kleiner verschil met verkoop aan een eigenaar-bewoner. Dat kan verkoop in verhuurde staat aan een andere belegger iets aantrekkelijker maken.

De nadelen en belangrijke nuances

• Het voorstel is nog niet definitief. Parlementaire behandeling kan leiden tot wijziging, uitstel of verwerping.
• De markt kan het voordeel deels inprijzen. Als kopers meer biedruimte krijgen, kan een deel van de belastingbesparing terugkomen in hogere biedingen.
• Het effect op het woningaanbod is onzeker. Het kabinet wil investeringen stimuleren, maar eerder aangehaald onderzoek wijst volgens een Kamerantwoord op een zeer beperkt positief effect van een tariefverlaging op het aantal transacties in bestaande woningen.
• Andere lasten blijven bepalend. Box 3, rente, huurprijsregels, gemeentelijke verhuurregels en onderhoud kunnen een veel groter effect hebben dan 1% aankoopbelasting.
• De fiscale kwalificatie van het object telt. Een kantoor dat je later wilt transformeren is bij aankoop niet automatisch een woning. Bij gemengd gebruik, transformatie of losse bijgebouwen moet de notaris of fiscalist vaststellen welk tarief geldt.

In 2026 kopen of wachten tot 2027?

Alleen vanwege één procentpunt belasting wachten is zelden een complete strategie. Bij een woning van €400.000 is de potentiële besparing €4.000. Een paar maanden gemiste huur, hogere rente, een stijgende koopprijs of het verlies van een goed object kan dat voordeel snel wegvagen.

Voor de overdrachtsbelasting is het moment van verkrijging bepalend. Bij een gewone aankoop is dat meestal de dag waarop de notariële leveringsakte wordt getekend. Dat betekent dat een koopcontract uit 2026 met juridische levering in 2027 mogelijk onder het tarief van 2027 valt, als de wet ongewijzigd ingaat. Maar economische eigendom, sleutelverklaringen en bijzondere contractafspraken kunnen het fiscale moment beïnvloeden. Laat de timing daarom vóór ondertekening beoordelen door de notaris.

Maak de beslissing concreet:

1. Bereken het belastingverschil op basis van de verwachte fiscale waarde.
2. Vergelijk dat voordeel met gemiste kasstroom, rentekosten en marktrisico bij uitstel.
3. Controleer of het object fiscaal als woning kwalificeert.
4. Laat ontbindende voorwaarden en leveringsdatum juridisch beoordelen.
5. Reken de deal zowel met 8% als met 7% door zolang het voorstel niet definitief is.

Wat betekent dit voor recreatief vastgoed?

De Belastingdienst noemt een vakantiewoning expliciet als voorbeeld van een woning die de koper niet als hoofdverblijf gebruikt. In 2026 geldt daarvoor 8%. Als het voorstel wordt aangenomen, wordt dat vanaf 1 januari 2027 7%.

Let wel op het begrip “woning”. Niet ieder chalet, lodge, appartementsrecht, kavel of recreatieobject kwalificeert voor de overdrachtsbelasting automatisch hetzelfde. Ook de grond, juridische eigendom, roerende onderdelen en eventuele btw kunnen verschil maken. Laat bij recreatief vastgoed vooraf bevestigen waarover welk tarief wordt geheven.

Wat betekent dit voor transformatie?

Wie een kantoor, winkel of ander bedrijfspand koopt om later woningen te maken, moet niet automatisch met 7% rekenen. Voor niet-woningen blijft het algemene tarief van 10,4% gelden. De fiscale staat en kenmerken van het object op het moment van verkrijging zijn van belang. Een toekomstig woonplan of vergunning maakt een object niet zonder meer direct tot woning voor de overdrachtsbelasting.

Bij transformatie moet de aankoopanalyse daarom minimaal drie regels apart tonen: overdrachtsbelasting, eventuele btw en de kosten en voorwaarden van de functiewijziging. Vraag hierover vóór het bod duidelijkheid aan notaris en fiscalist.

Veelgestelde vragen over de overdrachtsbelasting in 2027

Is 7% overdrachtsbelasting al definitief?

Nee. Op 14 oktober 2026 is het onderdeel van het Belastingplan 2027. De Tweede en Eerste Kamer moeten nog instemmen. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027.

Geldt 7% straks ook voor een verhuurwoning?

Volgens het voorstel wel. De verlaging geldt voor woningen waarin de koper niet zelf voor langere tijd gaat wonen, waaronder een woning voor verhuur.

Geldt 7% ook voor een tweede woning of vakantiewoning?

Volgens het voorstel wel, mits het object voor de overdrachtsbelasting als woning kwalificeert.

Geldt 7% voor een bedrijfspand?

Nee. Voor niet-woningen, zoals een bedrijfspand of onbebouwde grond, blijft volgens de huidige regels en voorstellen het algemene tarief van 10,4% gelden.

Kan ik in 2026 tekenen en in 2027 tegen 7% geleverd krijgen?

Het moment van verkrijging is bepalend en dat is bij een normale aankoop meestal de ondertekening van de notariële leveringsakte. Bij economische eigendom of afwijkende afspraken kan dit anders liggen. Bovendien moet het wetsvoorstel dan definitief zijn en op 1 januari 2027 ingaan. Laat je notaris de concrete transactie beoordelen.

Onze conclusie

De voorgestelde verlaging naar 7% is tastbaar goed nieuws voor kopers van verhuurwoningen, tweede woningen en veel vakantiewoningen. Het scheelt €1.000 per €100.000 aan fiscale waarde en verlaagt daarmee de hoeveelheid geld die bij aankoop direct verdwijnt.

Toch is dit geen reden om een aankoopbesluit op één belastingregel te baseren. Het voorstel is nog niet definitief en het effect op het totaalrendement is meestal kleiner dan het effect van aankoopprijs, huur, financiering en onderhoud. Reken daarom met beide tarieven en beoordeel vooral of de deal zonder optimistische aannames overeind blijft.

Wil je een vastgoedkans samen met anderen toetsen? In Belegsteengoed delen we kennis, praktijkervaring en rekenmethodes. Bekijk onze Vastgoed Routeplanner, ontdek het cursusaanbod of lees hoe je je kunt aansluiten bij de community.

Officiële bronnen

• Rijksoverheid — Plan kabinet voor verlagen overdrachtsbelasting voor woning die koper niet zelf bewoont
• Rijksoverheid — Belastingplan 2027, 15 september 2026
• Tweede Kamer — actuele status wetsvoorstel Belastingplan 2027
• Belastingdienst — tarieven overdrachtsbelasting in 2026
• Belastingdienst — waarde en moment van verkrijging
• CBS — voorraad huurwoningen naar type eigenaar, bijgewerkt 1 oktober 2026
• Kadaster — woningmarkt tweede kwartaal 2026, 27 augustus 2026

Dit artikel bevat algemene informatie en fictieve rekenvoorbeelden. De parlementaire behandeling loopt nog. Het is geen persoonlijk fiscaal, juridisch of financieel advies. Laat jouw object, rechtsvorm en overdrachtsmoment beoordelen door een notaris of fiscalist.